전세 재계약 복비 또 내야돼? 경우의 수 A to Z

 

전세 재계약 복비

 

전세 재계약 시 복비를 내야 할까요? 정답은 내야 할 때도 있고 아닐 때도 있어 보증금 변동에 따라 다르다는 것입니다. 보증금 변동 여부에 따라 단순히 계약서 내 변경만 해도 되고, 새로운 계약서를 써야 할 때도 있죠. 그렇다면 이러한 경우의 수는 어떻게 될까요? 

 

 

전세금 변동이 없을 때

 

전세 보증금의 변동이 없다면 조건이 바뀐 것이 없기 때문에 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 이 때는 임대인과 임차인이 서로 묵시적 갱신을 했다고 보고 확정일자등이 그대로 유지되기 때문에 중개수수료 등의 복비가 들지 않습니다. 

 

 

확정일자는 뭐지?

전입신고후 확정일자를 받는 목적은 대항력과 우선변제권을 갖기 위해서입니다. 여러분이 임대한 집이 집주인에 의해 팔릴 경우 계속 집에서 살 수 있는 권리를 대항력이라 하며, 집 등이 경매로 넘어갔을 때 채권자보다 보증금을 먼저 받을 수 있는 것이 우선변제권입니다.

 

그렇기 때문에 확정일자를 받아놓는것이 전세거래에서 정말 중요한 것입니다. 확정일자는 이사 후에 14일 이내 동사무소, 주민센터 등에서 신청이 가능하며 민원 24에서 온라인으로도 신청할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

전세금 감액이 있을 경우

 

만약 주변 시세가 하락하여 전세금의 감액이 있을 경우 계약서를 새로 작성하거나, 기존 계약서에 "계약 연장등의 변경으로 인한 내용"을 넣어야 한다. 기존 계약서에 기입할 경우 확정일자 등을 다시 받을 필요가 없습니다. 즉 이전 계약이 유효가 되고 특약사항에 기입되는 것이므로 우선변제권이 그대로 유지되는 것이지요.

 

특약사항을 적는 방식에는 여러가지가 있지만 '00년 0월 0부터 보증금을 2억에서 1억으로 변경한다' '전세금 2억 중 1억을 반환받았고 보증금 1억에 월세 30만 원으로 12개월간 거주하기로 합의"등으로 작성하시면 됩니다. 이 경우 집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않아도 처리할 수 있기에 중개료는 발생하지 않습니다.

 

 

물론 위와같은 기존 계약서에 특약사항을 공인중개사가 대신 작성해줄 수도 있습니다. 이때는 대서료가 발생하게 되는데 약 5~10만 원 정도의 비용이 들어가게 됩니다.(이는 중개수수료, 복비와는 다른 개념입니다)

 

 

물론 새로운 계약서를 작성하게 되면 확정일자를 새로 받아야 하기 때문에 순위에서 밀릴 수 있습니다. 

 

 

전세금 증액이 있을 경우

 

사실 제일 문제가 되는 것은 전세금 증액이 있을 경우입니다. 전세금 증액이 있을 경우 추가 증액분만큼 새로운 계약서를 작성해야 합니다.

 

위에서 소개해드린 기존 계약서에 특약사항을 작성하는 방법은 추후에 법적 분쟁이 생길 우려가 있습니다. 이미 확정일자를 신고할 때 보증금과 월세 등을 기재하였기에, 기존 계약서 증액분을 추가 기재하여 보장받기 위해선 확정일자 신고를 다시 해야 하는 것이죠. 이러한 것들을 물고 늘어지는 법적 분쟁 우려가 있을 수 있기에 추가분에 대해 새로운 계약서를 작성해야 합니다.

 

 

추가 증액분만을 새로운 계약서를 작성할 때는 전세금 증액분, 임대 기간 등의 변경내용을 작성하면 됩니다. 또한 기존 계약서가 유효하다는 내용도 작성해야 합니다. 물론 새로운 계약서는 확정일자를 새로 받아야겠죠? 이미 계약한 전세금에 대해 선 예전에 받은 확정일자가 그대로 유지가 되며, 새로운 증액분의 경우 현재를 기준으로 확정일자가 유지됩니다.

 

 

 

 

이때 중개료 등의 비용이 청구됩니다. 전세금 증액의 경우 증액분만큼의 수수료가 부과됩니다. 만약 1억에서 1억 5천만 원으로 전세금이 늘었다면 5천만 원의 증액분만큼 수수료를 내야 되는 것이죠. 서울, 경기도, 지방마다 수수료율이 다르기 때문에 이는 각 지역마다 잘 확인하셔야 하는데요. 서울 주택의 경우 중개수수료는 5000만 원 이하 20만 원, 5000~1억 이하 0.4%, 1억~3억 이하 0.3% 등으로 정해져 있습니다. 이를 제대로 확인하고 중개수수료를 내시면 됩니다.

 

또한 증액의 경우 중개수수료를 내고 공증을 받는 것이 유리합니다. 만약 쌍방 합의를 통해 대서료만 지불하고 새로운 계약서를 작성한다면 공증을 받을 수 없기에 추후 계약 사고 발생 시 법적 보장을 받기 어렵습니다. 

 

 

전세금 재계약 복비 총정리

 

 

1. 전세금을 기존 그대로 유지할 경우 묵시적 동의로 인해 따로 계약서를 작성하지 않아도 된다. 이 때는 복비가 들지 않는다.

 

2. 전세금 감액이 있을 경우 기존 계약서에 추가 특약사항을 기재하면 되며, 이때는 대서료가 발생할 수 있다. 물론 기존 계약서에 추가 특약사항 기재방법은 간단하기에 중개인을 통하지 않고 직접 작성하면 수수료는 발생하지 않는다.

 

3. 전세금 증액이 있을 경우 증액분만큼 계약서를 새로 작성해야 한다. 새로운 계약서를 작성할 경우 공증을 받기 위해 복비를 내는 경우가 있으며, 수수료가 아깝기 때문에 쌍방 합의를 통해 대서료만 지불하는 경우가 있다.